주택 연금 가입 및 신청방법, 월 수령액 알아보기

한국은 OECD 국가 중 노인 빈곤율 1위로 노후준비가 부족한 상황입니다. 자식들에게 손 벌리기는 미안하고 빠져나갈 돈만 많아서 걱정이라면 내 집만 있으면 월급처럼 받을 수 있는 든든한 노후 대책이 되는 주택연금에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

주택연금이란?

　

 

주택연금이란?

주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에서 계속 살면서 금융기관으로부터 평생 동안 매월 연금방식으로  받을 수 있도록 국가가 보증하는 제도입니다. 

 

부부 중 한 명이라도 만 55세 이상이고, 공시가격 12억 이하의 주택 또는 주거 용도의 오피스텔을 소유한 사람이라면 누구나 이용할 수 있습니다.

 

다주택자인 경우에도 부부 소유주택의 공시지가를 합산한 가격이 12억 원 이하이면 신청 가능합니다.

 

 

주택연금 특징

 

주택연금의 특징에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

　

 

1. 자신의 집에서 평생 거주 및 평생 연금을 받을 수 있습니다.

 

2. 가입자 사망 후에도 감액 없이 동일한 금액이 배우자에게 지급이 됩니다.

 

3. 부부 모두 사망 시, 사후 정산 후 연금 지급이 종료됩니다.

  - 주택 처분 가격이 부족하면 공사가 부담, 주택 처분 가격이 남으면 상속인에게 상속됩니다.

 

4. 주택연금 이용 도중 집값 변동이 있어도 연금 지급액은 변동이 없습니다.

 

 

주택연금 가입조건 및 신청절차

　

1. 주택연금 가입조건

 

① 만 55세 이상 ( 부부 중 1인 이상)

② 대한민국 국민 ( 부부 중 1인 이상)

③ 공시 가격 12억원 이하의 주택 보유 ( 부부 합산 기준)

 ※ 다주택자는 주택 공시가격 합산이 12억 원 이하일 때 주택연금 가입 가능

 ※ 공기가격 12억 원을 초과하는 2 주택자도 비거주 1 주택 3년 내 처분 조건 시 가입 가능

 

2. 연금 신청 절차

① 상담 / 신청 [고객 → 공사]  

· 주택연금 설명서 및 체크리스트 확인

· 주택연금신청서 및 서류 제출

② 심사 [공사]

· 가입자 요건 심사

· 담보주택 조사 및 가격 평가 등

③ 보증약정 / 담보 설정 [ 공사]

· 약정서 제출

· 근저당권 설정 또는 신탁등기

④ 보증서 발급 [ 공사 → 금융기관]

· 보증서 발급 통지 (고객 및 금융기관)

⑤ 대출 신청 [금융기관]

· 대출 약정 (고객이 금융기관 방문)

· 주택연금 수령

· 담보설정 비용(등기수수료, 등록면허세, 인지세) 등 발생 시 첫 월지급금 수령 시 은행에서 금액  정산 (납부)

 

주택연금 담보제공방식 비교

　

주택연금 담보 제공 방식을 비교해보겠습니다.

 

 

주택연금 담보 제공은 저당권 방식과 신탁방식이 있으며 개인의 상황과 환경에 따라 비교해서 선택할 수 있습니다.

구분	저당권 방식	신탁 방식
의미	주택에 근저당권을 설정하여 공사에게 담보 제공 ※ 등기상 소유자 : 가입자	주택을 공사(수탁자 겸 우선수익자)에 신탁하여 담보 제공 ※ 당기상 소유자 : 공사
배우자의 연금 승계	가입자 사망 시 자녀 동의가 없으면 배우자가 주택 연금을  계속 받지 못할 수 있음 ※ 배우자가 주택 전부를 상속받아야 하기 때문	가입자 사망시 자녀 동의가 없더라고 배우자가 주택 연금을 계속 수령하며 주택에 거주할 수 있음
임대차 가능 여부	보증금 있는 임대 불가능	보증금 있는 임대 가능 ※ 보증금은 공사가 금융기관에 예치하여 관리하고, 정기 예금 수준의운용 수익 지급 ※ 보증금 있는 임대는 동시에 4건까지 가능
연금 수령 종료 후	주택 처분 금액에서 연금 대출 상환 후 남은 금액은 상속인 소유	주택 처분 금액에서 연금 대출 상환 후 남은 금액은 귀속권리자 소유 ※ 가입자가 직접 귀속 권리자를 개별 지정하거나 자녀 전원을 귀속 권리자로 포괄 지정 가능

 

 

주택연금 지급방식

　

 

1. 종신 방식

담보 주택 평생 거주, 연금 평생 수령

 

2. 확정기간 방식

담보주택 평생 거주, 미리 정한 기간만 수령

 

3. 종신 혼합 방식

인출한도 설정 후, 한도 범위 내에서 수시로 찾아 사용

 

4. 확정기간 혼합 사용

인출한도 설정 후, 한도 범위 내에서 수시로 찾아 사용하며, 미리 정한 기간만 연금 수령

 

※ 인출한도: 목돈이 필요할 때 수시로 인출하여 사용할 수 있도록 연금을 일부를 떼어 설정해 둔 금액

  주택구임, 임차차금, 도박, 투기이용할 수 없음

 

5. 기초 연급 수급권자, 2억 미만의 1주 차 소유자 (부부기준)

 우대방식으로 이용가능 ( 종신방식보다 최대 약 21% 많은 월지급금을 지급하는 방식)

 

6. 담보주택에 대출받은 금액이 있는 경우

 - 대출 상환 방식 가능 (대출을 상환하는 용도로 보다 많은 인출한도 설정이 가능)

 

주택연금 월지급금 지급유형

 

주택연금 월지급금 지급 유형에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 정액형 : 평생 동일한 금액 수령

 

2. 초기증액형 : 가입 초기에 선택한 기간은 많이 이후에는 덜 수령

 

3. 정기 증가형 : 3년마다 4.5%씩 일정하게 증가한 금액을 수령

 

4. 초기 증액형, 정기 증가형, 정액형은 종신 방식 가능

 

5. 정액형은 확정기간방식, 우대방식, 대출상환방식에 가능

 

 

주택연금 연금액 

　

주택 연금액 결정에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

1. 부부 중 연소자 시준

 

2. 주택 연금 가입 시점의 연령

 

3. 담보주택 가격 : 가격 결정 기준은 4가지가 있습니다.

① 부동산테크 인터넷 시세

② KB 인터넷 시세,

③ 국토교통부 주택공시 가격

④ 공사와 협약한 감정평가기관의 6개월 이내 감정 평가액

 ※ 다만, 고객 희망 시, 감정평가액을 최우선 적용 ( 비용 고객 부담)

 

4. 일반 주택 예상액 ( 종신지급방식, 정액형)

(단위 : 천원)

연령	주택가격
	1억원	2억원	3억원	4억원	5억원	6억원	7억원	8억원	9억원	10억원	11억원	12억원
50세	106	212	319	425	532	638	744	851	957	1,064	1,170	1,276
55세	145	291	436	582	728	873	1,019	1,164	1,310	1,456	1,601	1,747
60세	198	396	954	791	989	1,187	1,385	1,583	1,781	1,979	2,177	2,375
65세	240	480	720	960	1,201	1,441	1,681	1,921	2,162	2,402	2,642	2,882
70세	295	591	886	1,182	1,478	1,773	2,069	2,365	2,666	2,956	3,251	3,278
75세	370	740	1,111	1,481	1,851	2,222	2,592	2,962	3,333	3,538	3,538	3,538
80세	474	949	1,424	1,898	2,373	2,847	3,322	3,797	3,939	3,939	3,939	3,939

 

※ 예시 : 70세 (부부 중 연소자 기준), 3억 원 주택 기준으로 매월 88만 6천 원 수령

 

4. 주거목적오피스텔 ( 종신지급방식, 정액형)

(단위 : 천 원)

연령	주택가격
	1억원	2억원	3억원	4억원	5억원	6억원	7억원	8억원	9억원	10억원	11억원	12억원
50세	77	154	232	309	387	464	542	619	697	774	852	929
55세	109	21	328	438	547	657	767	876	986	1,095	1,205	1,315
60세	154	308	462	917	771	925	1,079	1,234	1,388	1,542	1,697	1,851
65세	193	386	579	772	966	1,159	1,352	1,545	1,739	1,932	2,125	2,318
70세	245	491	736	982	1,228	1,473	1,719	1,964	2,210	2,456	2,701	2,947
75세	317	634	951	1,268	1,575	1,903	2,220	2,537	2,854	3,171	3,488	3,524
80세	419	838	1,257	1,676	2,095	2,514	2,933	3,352	3,771	3,928	3,928	3,928

 

※ 예시 : 70세 (부부 중 연소자 기준), 3억 원 주택 기준으로 매월 73만 6천 원 수령

 

 

 

주택연금 보증료

　

 

연금을 받는 동안 보증료와 대출이자 납부해야 합니다.

 

1. 초기 보증료

 - 주택가격의 1.5% , 가입 시 1회 납부  ( 주택 가격 12억 원 초과 시 12억 원 적용)

 

2. 연보증금

- 보증잔액의 0.7%, 매월 대출로 일한 계산

 

※ 연 보증금은 매월 연금에 포함되어 있기 때문에 현금을 납부할 필요는 없습니다.

 

※ 보증 잔액은 대출잔액과 같은 의미로 지급받은 월지급금, 개별인출금, 보증료, 대출이자를 합한 금액입니다.

 

보증료는 가입자가 오래 생존하거나 주택가격이 하락했을 때 공사가 입는 손실에 대한 보험료와 유사한 성격으로 주택을 해지하더라도 초기 보증료와 연보증료는 환급이 불가능합니다.

 

※ 3년 이내 해지 시 환급금

경과일수	환급률
+30일	100
+365일 (1년)	68.5
+730일 ( 2년)	34.3
+1,000일	8.9

 

※ 주택 연금 가입 시 최초 월지급금 실행일로부터 30일 이내에 가입 철회 가능

※ 철회 기한까지 철회신청서 제출, 연금대출 전액 상환하면 초기 보증료와 연보증료 전액 환급

 

 

주택연금 대출이자 및 지급정지 사유

　

 

1. 대출 이자

 

대출금이 적용 특징

구분	기준 금리	가산금리	변동주기
COFIX (신규취급액)	대출실행일 전일 기준 최신 고시 금리	0.85%	6개월
CD ( 91일)	대출실행일 직전 3영업일 평균 금리	1.1%	3개월

※ 대출이자는 대출잔액에 자동으로 더해지기 때문에 현금으로 직접 납부하지 않아도 됨

    이자는 복리로 계산

 

2. 연금 지급 정지 되는 경우

① 가입자 사망

② 주택 소유권 상실

③ 고객의 지급 정지 요청

 

3. 지급정지 사유

가입자 사망	처분조건 미이행	근저당 · 신탁 취소
주민등록 전출	담보증액 욕구 불응	회생절차 개시
장기 미거주	조건변경 요청 불응	신탁계약 위반 ※ 신탁방식에만 적용
주택 소유건 상실 ※ 신탁방식에는 해당되지 않음	주택 용도 외 사용	가입자 요청
상환조건 미이행	재건축 정산금 수령

 

 

주택연금 변제시기 사유 및 방법

 

주택 변재 시기에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

1. 변재시기 도래 사유

가입자 배우자 모두 사망한 경우	한가지 이상 해당시 변재시기 도래
[신탁방식] 신탁 계약을 위반한 경우
가입자 사망후 배우자에게 채무인수가 되지 않은 경우
가입자, 배우자 모두 다른 장소로 주민 등록을 이전한 경우
가입자, 배우자 모두 주택에 실제로 거주하지 않은 경우
주택 소유권을 상실한 경우 (신탁방식 제외)
추가 담보제공 요청에 불응한 경우 저당권설정계약 또는 신탁계약이 무휴 · 취소될 경우

 

※ 변재 시기가 도래하지 않아도 가입자는 언제든지 임의로 변제하고 연금을 해지할 수 있습니다.

다만, 임의로 연금을 해지하게 되면 3년 동안 동일주택으로는 다시 주택 연금에 가입할 수 없습니다.

 

※ 현금으로 변제가 어려운 경우 주택을 매각해 변제할 수 있습니다.  변제시기 되었는데 일정기간 내에 현금으로 변제하거나 매각하지 못하면 주택을 경매나 공매로 처분하여 변제

 

※ 변재 금액은 변제일 현재의 주택가격과 대출잔액 중 적은 금액이기 때문에 주택처분대금이 대출 상환에 부족하더라도 부족한 부분은 추가로 상환할 필요 없습니다.

 

※ 사망 후 지급된 월지급금, 조세, 주택의 고의 훼손으로 공사가 변제받지 못한 금액이 있으면 공사에서 추가적으로 부족금을 청구할 수 있습니다.

 

주택연금 담보 설정 및 저당권 설정 등의 제한

　

 

 

1. 주택 연금을 받기 위해서는 근저당권 설정 또는 신탁등기의 방법으로 공사에 담보를 제공해야 합니다.

근저당권 설정 채권 최고액은 최초 보증기한의 예상 주택가격 + 신탁 우선수익권 한도액은 보증금액의 120%
최조보증기한의 예상 주택가격	보증금액의 120%
※ 최조보증기한 : 부부 중 연소자의 100세 마지막날	※ 보증금액 : 최조 조증기한의 예상 보증 잔액

 

2. 평생 연금을 지급하기 위해서는 안정적인 담보가 바탕이 되어야 하므로 주택을 다른 곳에 담보로 제공하거나  그밖에 공사의 담보를 침해하는 행위를 할 수 없습니다.

제한 행위
담보주택에 저당권 또는 가등기담보권 등 담보물권을 성정하는 행위	담보 주택에 전세권을 설정하는 행위	담보주택을 임대하는 행위 ※ 보증금 없이 (순수월세) 전부 또는 일부 임대 가능 ( 신탁방식은 보증금 있느 전세, 반전세도 가능)

 

※ 해당 부기등기 내용

이 주택은 '한국주택금융공사법'에 따르면 한국주택금융공사의 동의를 받지 안니하고는 제한물권을 설정하거나 압류, 가압류, 가처분 및 임대차 등 소유권을 제한하는 어떤 행위도 할 수 없습니다.

 

주택연금 전용계좌 이용

　

 

가입자가 연금을 안정적으로 지급받을 수 있도록 월 185만 원 이하의 금액 대해서는 압류가 금지되는 주택연금전용계좌를 이용할 수 있습니다.

 

※ 주택연금전용 계좌 ( 주택연금 지킴이 통장)

 - 월 지급금 중' 민사집행법'에 해당하는 최저생계비 이하의 금액만 입금되며, 해당 금액에 대한 압류 금지

 - 월지급금 제외 타 입금 일체 불가, 출금 및 이체는 제한 없음

 - 입금 금액은 최저 생계비로 제한되나, 계좌 잔액은 금액 제한 없음

 

주택연금 신청 방법

가까운 한국주택금융공사 지사로 방문하거나 전화로 이용신청을 하고 필요한 서류 지참 후 연금을 받을 때 방문했던 은행 지점에 방문해 신청하면 됩니다.

① 확인 서류 발급 ( 고객 → 공사)

가까운 주택금융공사 방문, 유선을 통해 [주택연금전용계좌 이용대상확인서] 발급 신청

② 통장개설 신청 ( 고객 → 은행)

주택연금 이용 확인서류 지참, 연금대출 약정 은행 영업점을 방문하여 주택연금 지킴이 통장 개설 신청

③ 수령통장 등록 (고객 → 은행)

개설된 (주택연금 지금이 통장)을 주택연금 수령계좌로 등록되도록 요청 후 이용

 

 

 

주택연금 담보주택 변경 및 임대

　

 

주택 연금 가입 후 이사를 가야 하는 경우에도 연금을 계속 이용할 수 있을까요?

 

공사 안내에 따라 담보주택을 새로운 주택으로 변경 가능

 

이사 시점 기준 기존 주택과 새로운 주택의 가격차이에 따라 월 지급금이 변경될 수도 있습니다.

 

주택연금을 이용 중에 요양원에 입소하거나 자녀로부터 봉양을 받으시는 등 공사에서 정한 경우에는 공사의 승인을 받아 다른 곳으로 주소 이전 가능

 

주소를 이전하는 경우 담보주태 전부를 임대할 수 있으나 보증금이 있는 전부 임대는 신탁방식의 경우에만 가능합니다.

 

구분	일부 임대	전부 임대
보증금 없는 경우	가능	이전 승인 후 가능
보증금 있는 경우	신탁방식만 가능	신탁 방식 + 이전 승인 후 가능

 

 

▶ 자세한 내용은 콜센터나 홈페이지로 확인가능합니다.

한국 주택 금융공사 콜센터 1688-8114

한국 주택 금융공사 홈페이지 www.hf.go.kr