전세 보증급 돌려받는 방법 알아보기

전세 보증금 안전하게 돌려받는 방법은 세입자라면 반드시 알아야 할 중요한 정보입니다.

계약 기간이 끝난 뒤 퇴거하면서 보증금을 제대로 돌려받아야 하지만 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나 연락이 닿지 않는 상황이 흔히 발생됩니다. 

 

이번 글에서는 전세보증금 반환 절차부터 문제 발생 시 대응 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

전세 계약을 할 때 꼭 확인해야 하는 것?

　

 

전세 계약을 할 때 꼭 확인해야 하는 것이 있습니다.

 

1. 입주, 퇴거시 사진(영상) 꼭 촬영해서 근거 남기기

2. 임대인과 의사소통한 문자, 통화할 때 꼭 녹취 등 근거 남기기

3. 계약 전, 계약 중, 계약 만료 시 등기부등본 확인하기

4. 임대차 계약서 작성 시 임대인의 신분증, 연락처, 주소, 주민등록 번호 등을 통해서 임대인 확인하기

5. 전입신고, 확정일자 꼭 받기

6. 게약 만료 후 전세 보증금을 돌려받기를 못했다면, 일부 물건을  두고 점유하기 

 

임대차 계약서 작성시 꼭 확인하는 것이 필요합니다.

 

 

언제부터 전세 보증금 반환 청구가 가능한가?

　

 

전세 계약이 종료되면 집주인은 세입자에게 전세보증금 반환 절차를 따라야 합니다.

 

일반적으로 다음과 같은 순서를 따릅니다.

 

1. 계약 종료 통보 및 퇴거 일정 조율

2. 이사 당일 혹은 직전 날 실거래 확인

3. 집 상태 확인 (원상복구 확인)

4. 보증금 반환 (현금 혹은 계좌 이체)

 

이때 중요한 건 계약 종료 1~2개월 전에 미리 집주인과 퇴거 시기를 협의하고, 보증금 반환 가능 여부를 확인하는 것입니다.

최근 부동산 경기 침체로 집주인이 보증금을 마련하지 못하는 경우도 많기 때문에 사전 협의가 필수입니다.

 

 

전세보증금 반환 소송은 언제 필요한가요?

　

　

 만약 퇴거했음에도 불구하고 전세보증금 반환 소송을 해야 할 상황이라면 법적 대응을 고려해야 합니다.

 

대표적인 상황은 아래와 같습니다.

 

1. 집주인이 고의로 보증금 반환을 미루는 경우

2. 집이 경매나 공매에 넘어간 경우

3. 보증금보다 선순위 권리가 있는 경우

 

이때는 임차권 등기명령을 먼저 신청하여 ‘보증금 반환 청구권’을 보존하고, 이후 민사 소송을 통해 보증금 반환 판결을 받을 수 있습니다.

단, 소송에는 시간과 비용이 들기 때문에 소액사건심판제도를 활용하는 것도 방법입니다.

 

 

전세 퇴거 시기 언제가 적절한가?

　

 

 전세 퇴거 시기는 계약 종료일에 맞춰야 하며, 연장 계약이 없다면 퇴거일을 기준으로 집주인은 보증금을 반환해야 합니다.

그러나 다음 세입자가 정해지지 않았을 경우, 집주인이 보증금을 제때 돌려주기 어렵다고 말할 수 있습니다.

 

따라서 아래와 같은 점을 체크해 보세요.

 

1. 계약 종료 2~3개월 전 집주인에게 퇴거 통보

2. 새로운 세입자 구인 상황 확인

3. 이사 날짜 확정 및 중개사와 협의

 

특히 퇴거 전에 집 상태를 원상 복구하고, 열쇠 및 관리비 정산을 마쳐야 깔끔하게 정산됩니다.

 

 

전세 계약 해지 시 필요한 준비는 무엇이 있나요?

　

 

세입자 입장에서 중도에 전세 계약 해지를 원할 경우, 사유와 절차가 명확해야 합니다.

 

일반적으로 계약기간 중에는 해지가 불가하지만, 다음과 같은 경우는 예외입니다.

 

1. 계약서상 명시된 조건 위반 (집주인 또는 세입자)

2. 상호 합의에 의한 해지

3. 임차 목적물에 심각한 하자가 있을 경우

 

계약 해지 시에는 위약금 또는 중개수수료 등 추가 비용이 발생할 수 있으며, 새로운 세입자를 구한 뒤 보증금을 받는 조건으로 해지되는 경우가 많습니다. 이럴 땐 부동산 중개업소와 긴밀히 협의하는 것이 좋습니다.

 

 

전세 보증금을 못 돌려받을 때 어떻게 해야 하나요?

　

 

가장 우려되는 상황은 보증금 못 받는 경우입니다.

 

이럴 경우 아래 절차를 신속히 진행해야 합니다.

 

1. 내용증명서 → 임차권등기명령 → 지급명령 → 강제집행

2. 내용증명서 → 임차권등기명령 → 보증금반환청구소송 → 강제집행

3. 냉용증명서 → 임차권등기명령 → 지급명령 → 보증금반환청수소송 → 강제집행

4. 임차권등기명령 → 지급명령 → 강제집행

5. 임차권등기명령 → 지급명령 → 보증금반환청구소송 → 강제집행

6. 임차권등기명령 → 보증금반환청구소송 → 강제집행

7. 지급명령 → 강제집행

8. 지급명령 → 보증금반환청구소송 → 강제집행

9. 보증금반환소송 → 강제집행

 

전세보증금을 돌려받을 때 위와 같이 9가지 방법으로 다양합니다. 

 

▶ 세부 내용 알아보기

 

1. 내용증명 보내기

 

보통 계약해지 통보 내용증명서 보내기 또는  전세 보증금 미지급 독촉 내용증명서 보내기를 반드시 해야 합니다.

그리고 내용증명서를 보낸 뒤에도 돌려받지 못한다면

 

2. 임차권등기명령

 

임차권등기명령은 등기부등본에 '보증금 미지급'했다고 낙인을 찍는 것입니다. 임차권 등기가 되어 있다면 새로운 새 입자를 구하기가 어렵기 때문에 임대인은 이 낙인을 없애기 위해서 전세 보증금을 돌려줄 가능성이 높아집니다.

 

3. 지급 명령서

 

지급 명령은 비용이 저렴하고 법원에 출석할 필요가 없습니다.  신청 후 상대방이 14일 이내에 이의신청이 없거나, 이의신청 취하, 각하 결정이 확정된 경우 확정판결과 동일한 효력을 갖추게 됩니다.

이 결정문을 가지고 강제집행을 진행할 수 있습니다.  만약 미송달 또는 상대방이 14일 이내 이의 신청을 한다면 소송으로 진행하게 됩니다.

 

4. 보증금반환청구 소송

 

보증금반환청구 소송은 내 보증금을 돌려달라는 민사소송입니다.  사실 보증금을 어떤 이유가 있든 관계없이 꼭 돌려줘야 하는 돈이기 때문에 소송을 해도 승소할 가능성이 높습니다.

 

5. 강제집행

 

지급명령, 보증금반환소송은 강제집행을 가기 위한 단계입니다.

 

내용증명서는 증거, 임차인등기명령은 미지급기록, 지급명령과 보증금반환청구소송은 보증금 미지급 확정이며, 이 모든 과정은 돈을 돌려받기 위한 강제집행의 과정이라고 보면 됩니다.

 

전세 퇴거 보증금 문제는 단순한 계약 종료가 아니라 내 자산을 지키는 일입니다.

계약서 작성 시부터, 중도 상황, 그리고 퇴거 당일까지 꼼꼼히 준비하고 대응해야 합니다. 만약 문제가 생긴다면 법적 보호 수단을 적극 활용하시길 바랍니다.